Postępowania o zachowek niekiedy bywają sporne. To zaś powoduje, iż strony postępowań o zachowek wikłają się często w wieloletni spór sądowy. Gdy w skład spadku wchodzą również nieruchomości, na potrzeby ustalenia tzw. substratu zachowku, czyli czynnej masy spadku (aktywa minus pasywa) konieczne staje się oszacowanie nieruchomości spadkowych.
Dokumentem stanowiącym podstawę ustalenia wartości nieruchomości należącej do spadku jest operat szacunkowy. Operat szacunkowy nieruchomości spadkowej określa jej wartość według stanu z chwili otwarcia spadku i według cen z chwili ustalania zachowku (a więc w praktyce z chwili wydania orzeczenia przez Sąd w sprawie o zachowek). Dokument ten sporządza biegły rzeczoznawca majątkowy powołany do sprawy przez Sąd rozpoznający sprawę o zachowek.
Gdy w toku sprawy o zachowek zostaje sporządzony operat szacunkowy, co do zasady jest on ważny przez 12 miesięcy od jego sporządzenia. Termin ten wynika z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: „u.g.n.”, który wskazuje: „Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.” Przepis ten wskazuje również, że operat może również zdezaktualizować się przed upływem tego czasu, w przypadku wystąpienia istotnych zmian czynników opisanych w art. 154 u.g.n. Należą do nich m.in.: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.), czy faktyczny sposób użytkowania nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu(art. 154 ust.3 u.g.n.). Istotnym czynnikiem wpływającym na ważność operatu szacunkowego może być też zmiana uwarunkowań prawnych związanych z nieruchomością.
Aktualizacji dokonuje biegły rzeczoznawca majątkowy, który sporządził operat szacunkowy i zgodnie z art. 156 ust.4 u.g.n. może również potwierdzić aktualność dotychczasowego operatu szacunkowego przez umieszczenie stosownej klauzuli w dotychczasowym operacie szacunkowym, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. U.g.n.
Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu ważności poprzedniego operatu, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.
W praktyce sądowej jednak najczęściej spotykanym przypadkiem wpływającym na zdezaktualizowanie się operatu szacunkowego będzie upływ 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Gdy zatem w toku długotrwałej sprawy o zachowek dojdzie do upływu 12 miesięcy od ostatniej wyceny nieruchomości należącej do spadku, warto przed zamknięciem rozprawy zadbać o to, by Sąd zlecił aktualizację wyceny tej nieruchomości, w szczególności w przypadku położenia nieruchomości spadkowej na obszarze największych aglomeracji miejskich w Polsce, gdzie w ostatnich kilku latach obserwuje się dynamiczny wzrost cen transakcyjnych nieruchomości wtórnych – na poziomie od kilku do kilkunastu procent rocznie za 1 m.kw. Każdorazowo wzrost wartości nieruchomości należącej do spadku będzie bowiem mieć wpływ na wzrost czynnej wartości spadku, a w konsekwencji wzrost wysokości dochodzonego przed sądem roszczenia o zachowek. Warto więc zadbać o to, by pomiędzy chwilą orzekania Sądu a chwilą ostatniej wyceny nieruchomości spadkowej nie upłynęło więcej niż 12 miesięcy, tak, by orzeczenie sądowe kończące postępowanie w sprawie, określające wysokość zachowku do zapłaty na rzecz osoby uprawnionej do zachowku, przedstawiało nominalnie najkorzystniejszą wysokość spłaty z tytułu zachowku.