Jak stanowi art. 36 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: „uKWH”): Sądy, organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta.
Z przepisu tego wynika, że notariusze, sporządzając notarialny akt poświadczenia dziedziczenia, a sądy po wydaniu postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, mają obowiązek zawiadomienia sądu wieczystoksięgowego o nowych właścicielach nieruchomości spadkowej.
Co istotne, zawiadomienie właściwego dla nieruchomości spadkowej wydziału ksiąg wieczystych NIE ZASTĘPUJE WPISU nowych właścicieli do księgi wieczystej w dziale II – „Własność”. Na skutek takiego zawiadomienia, stosownie do art. 36 ust. 3 uKWH właściwy Sąd wieczystoksięgowy w dziale II umieści ostrzeżenie, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Jednocześnie z ostrzeżeniem Sąd zawiadomi o wpisie ostrzeżenia spadkobierców wskazanych w zawiadomieniu otrzymanym z sądu lub od notariusza. Zawiadomienie spadkobierców o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia.
Warto dodać, że 10 marca 2025 r. wpłynął projekt nowelizacji ustawy Prawo o notariacie oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece (nr projektu UD171), mający na celu zmianę treści art. 36 ust. 1 w zakresie obowiązków notariuszy przy sporządzeniu aktów poświadczenia dziedziczenia. Projektowane zmiany mają na celu stworzenie podstawy prawnej dla notariuszy, by w imieniu spadkobierców dokonali wniosku o wpis do księgi wieczystej nowych właścicieli zamiast jedynie zawiadomienia sądu wieczystoksięgowego, powodującego w następstwie opisane wyżej ostrzeżenie o niezgodności.
Projektowana zmiana zakłada, że notariusz w toku sporządzania aktu oświadczenia dziedziczenia będzie od spadkobierców odbierać oświadczenie o tym, czy w skład spadku wchodzą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, własność lub wieczyste użytkowanie nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a jeśli tak, pouczy o możliwości zlecenia notariuszowi sporządzenia w imieniu spadkobierców wniosku o wpis prawa własności, o ile następstwo prawne po osobie wpisanej dotychczas jako właściciel (czyli w tym przypadku po Spadkodawcy) zostało wykazane odpowiednimi dokumentami.
Projektowane zmiany należy ocenić pozytywnie, bowiem znacznie skracają drogę urzędową do ujawnienia nowych właścicieli w księgach wieczystych, co zapewnia sprawniejszą realizację podstawowego ustawowego zadania ksiąg wieczystych, opisanego w art. 1 ust. 1 uKWH: Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
Bez względu jednak na stan prawny (przyjęcie projektu w Radzie Ministrów zaplanowano na II kwartał 2025 r., czas wejścia w życie samej nowelizacji trudno obecnie oszacować), każdorazowo obowiązek informacyjny Sądów i notariuszy, o którym mowa w art. 36 ust. 1 uKWH, aktualizuje się w momencie powzięcia informacji o nieruchomościach wchodzących do spadku. Bez uzyskania tej wiedzy od spadkobierców lub innych podmiotów, niepoinformowanie przez Sąd lub notariusza o ewentualnych nieruchomościach spadkowych nie stanowi naruszenia prawa.
MM